Chcesz Wynajmować na Costa Blanca? Zobacz, Jak Legalnie Uzyskać Licencję Turystyczną w 2025!

Krąży wiele wiadomości na temat licencji turystycznych w Hiszpanii. W sieci pełno jest sprzecznych informacji o przepisach i regionach, w których rzekomo nie można już wynajmować nieruchomości. Inwestorzy gubią się w gąszczu regulacji, nie wiedząc, co jest mitem, a co prawdą.

Chcemy dzisiaj raz na zawsze wyjaśnić tę sytuację. W tym artykule odpowiadamy na najważniejsze pytania i opisujemy stan prawny na dzień 20 października 2025 roku. Dzięki naszej stałej współpracy z ekspertami prawnymi z Sun Lawyers oraz specjalistami ds. zarządzania najmem z Welcomley, jesteśmy w stanie podać najrzetelniejsze informacje dotyczące licencji turystycznych na Costa Blanca Północ oraz Południe (Region Walencji).

Jedną z najczęściej powtarzanych plotek jest ta, że licencji turystycznej nie da się już przepisać przy zakupie nieruchomości. Jak to wygląda w praktyce?

Otóż, licencje jak najbardziej da się przepisać. Problem leży gdzie indziej. Kluczowa stała się teraz zgoda wspólnoty mieszkaniowej (Comunidad de Propietarios), w której znajduje się apartament. Jeśli kupujesz nieruchomość z istniejącą licencją, ale wspólnota w międzyczasie przegłosowała zakaz wynajmu turystycznego, przeniesienie licencji może być niemożliwe.

Ten problem nie dotyczy domów wolnostojących, które nie podlegają pod wspólnotę. W ich przypadku liczy się jednak wyłącznie obecna sytuacja w lokalnym urzędzie miasta i to, czy na danym terenie owe licencje są w ogóle jeszcze wydawane.

Zanim zaczniesz planować inwestycję, musisz wiedzieć, że wiele miast na Costa Blanca wprowadziło moratorium lub całkowicie wstrzymało wydawanie nowych licencji na wynajem krótkoterminowy. Pamiętajmy, że sytuacja jest dynamiczna i może ulec zmianie.

Oto lista miejsc na Costa Blanca Północ i Południe, gdzie obecnie (20.10.2025) nie uzyskamy nowej licencji:

• Denia: W strefach rezydencjalnych (urbanizacjach) licencje są wstrzymane. Wnioski mogą składać jedynie właściciele domów wolnostojących poza miastem.
• Javea: Licencje wydawane są tylko na domy posiadające osobne, niezależne wejście.
• Altea: Licencje wstrzymane na rok, do listopada 2025. Po tym terminie sprawa będzie rozpatrywana ponownie.
• El Campello: Możliwość uzyskania licencji dotyczy tylko domów wolnostojących.
• Alicante (miasto): Zarówno Centrum Miasta, jak i dzielnica Playa San Juan mają wstrzymane wydawanie licencji krótkoterminowych. Wedle planowanej ustawy, od 2027 roku na 1 mieszkańca ma przypadać tylko 0,3 licencji.
• Guardamar Del Segura: Licencje na wynajem krótkoterminowy są wstrzymane. Jedyną możliwością jest zakup mieszkania w nowym kompleksie deweloperskim, który w całości przeznaczony jest pod wynajem turystyczny i ma globalną licencję.

W miastach wspomnianych powyżej uzyskanie nowej licencji na wynajem krótkoterminowy (poniżej 10 dni) jest obecnie niemożliwe.

Należy jednak pamiętać o ważnej furtce prawnej. Wedle prawa regionu Walencji, można wynajmować nieruchomość bez posiadania licencji turystycznej (VUT) w terminach powyżej 10 dni.

Jest to tzw. wynajem sezonowy (alquiler de temporada). Należy jednak podkreślić, że podlega on innym regulacjom (hiszpańskiej Ustawie o Najmie Miejskim - LAU), ma inne implikacje podatkowe i nie jest tym samym, co wynajem turystyczny na doby.

Załóżmy, że Twoja nieruchomość znajduje się w miejscu, które pozwala na taki wynajem. Co musisz zrobić?

Jeżeli nieruchomość nie przynależy do wspólnoty (np. jest to dom wolnostojący), proces jest prostszy – musisz "jedynie" złożyć aplikację w urzędzie miasta o zgodność urbanistyczną, a następnie przejść do dalszych kroków rejestracji.

Jeżeli nieruchomość przynależy do wspólnoty, MUSISZ upewnić się, że dana wspólnota zezwala na wynajem krótkoterminowy. Takie decyzje zapadają na zebraniach wspólnoty (junta). Należy sprawdzić akta (estatutos), aby dowiedzieć się, czy temat był omawiany i czy nie ma jawnego zakazu.

Jeśli wspólnota zezwala na taki wynajem, możesz śmiało rozpocząć 4-etapowy proces legalizacji.

Oto kompletna procedura, która obowiązuje każdego właściciela w regionie Walencji od 2025 roku.

KROK 1: Weryfikacja Prawna (Wspólnota Mieszkaniowa i Ratusz)

Zanim wydasz jakiekolwiek pieniądze, sprawdź, czy Twój plan jest w ogóle możliwy do realizacji.

A. Zgoda Wspólnoty Mieszkaniowej (Comunidad de Propietarios)

• Co zrobić: Należy sprawdzić status (estatutos) swojej wspólnoty mieszkaniowej.
• Dlaczego: Hiszpańskie prawo (Ley de Propiedad Horizontal) pozwala wspólnotom mieszkaniowym na jawne zakazanie (prohibición expresa) prowadzenia działalności turystycznej w budynku.
• Wynik: Jeśli w statucie wspólnoty istnieje taki zakaz, nie możesz legalnie kontynuować procesu. Jeśli zakazu nie ma, przechodzisz dalej.

B. Zgoda Urbanistyczna (Ratusz - Ayuntamiento)

• Co zrobić: Należy złożyć wniosek w lokalnym ratuszu (np. Ayuntamiento de Alicante) o wydanie zaświadczenia o zgodności urbanistycznej (informe de compatibilidad urbanística).
• Dlaczego: To ratusz decyduje, w których strefach miasta i w jakich typach budynków można prowadzić wynajem. Wiele miast drastycznie ograniczyło wydawanie zgód, często limitując je tylko do mieszkań na parterze.
• Wynik: Otrzymanie pozytywnego zaświadczenia jest warunkiem koniecznym do przejścia do Kroku 2.

KROK 2: Uzyskanie Licencji Regionalnej (Numer VUT)

Gdy masz już "zielone światło" od ratusza, rejestrujesz działalność w rządzie regionalnym.

• Cel: Zgłoszenie działalności i uzyskanie regionalnego numeru licencji turystycznej (VUT - Vivienda de Uso Turístico).
• Organ: Turisme Comunitat Valenciana (regionalne biuro ds. turystyki).
• Jak: Należy złożyć online (wymagany jest hiszpański certyfikat cyfrowy) tzw. "declaración responsable". Jest to oświadczenie, w którym deklarujesz pod odpowiedzialnością karną, że posiadasz zgodę urbanistyczną (z Kroku 1B) i spełniasz wszystkie wymogi techniczne (wyposażenie, standard itp.).
• Wynik: Twoja nieruchomość zostaje wpisana do rejestru regionalnego i otrzymuje numer licencji VUT (np. VUT-12345-V). Ten numer musi być widoczny we wszystkich Twoich ogłoszeniach (Airbnb, Booking itp.).

KROK 3: Uzyskanie Rejestru Państwowego (NRA)

To nowy, ogólnokrajowy obowiązek, który wszedł w życie w latach 2024/2025 i o który pyta tak wielu inwestorów (często mylnie nazywany "RNA").

• Cel: Wpisanie nieruchomości do jednej, centralnej, ogólnohiszpańskiej bazy danych. Jest to wymóg konieczny, aby platformy (Airbnb, Booking) mogły legalnie wyświetlać Twoją ofertę.
• Organ: Colegio de Registradores (Krajowa Izba Rejestratorów Nieruchomości).
• Jak: Rejestracja odbywa się online (np. przez platformę Ventanilla Única Digital). Wymaga podania m.in. numeru VUT (z Kroku 2) oraz danych katastralnych. Proces ten wiąże się z roczną opłatą (obecnie ok. 27 €).
• Wynik: Otrzymujesz numer NRA (Número de Registro de Alquiler) – unikalny, długi kod identyfikacyjny dla nieruchomości.

Ważne: Posiadanie numeru VUT (Krok 2) nie zwalnia z obowiązku posiadania numeru NRA (Krok 3). Są to dwa różne numery, oba obowiązkowe.

KROK 4: Uzyskanie Dostępu do Rejestru Gości (Policja)

To ostatni krok, który pozwala Ci legalnie przyjmować i meldować gości.

• Cel: Uzyskanie dostępu do policyjnego systemu meldowania gości (Registro de Viajeros).
• Organ: Właściwy posterunek policji ze względu na adres nieruchomości – zazwyczaj Policía Nacional (w dużych miastach) lub Guardia Civil (w mniejszych).
• Jak: Należy udać się osobiście na posterunek, przedstawiając swój dokument tożsamości (NIE/DNI) oraz dokument potwierdzający posiadanie licencji VUT (z Kroku 2).
• Wynik: Policja zarejestruje Twój obiekt i przekaże dane logowania (użytkownika i hasło) do ogólnokrajowego systemu SES.Hospedajes.

Od tego momentu masz prawny obowiązek wprowadzania danych każdego gościa (powyżej 14/16 lat) do systemu SES.Hospedajes w ciągu 24 godzin od jego zameldowania.

P: Czym różni się numer VUT od nowego numeru NRA ? O: Numer VUT to regionalna licencja turystyczna z Walencji, która pozwala na prowadzenie działalności. Numer NRA to nowy, ogólnokrajowy numer rejestracyjny wymagany przez państwo, aby Twoje ogłoszenie mogło legalnie widnieć na platformach typu Airbnb/Booking. Musisz posiadać oba.

P: Co się stanie, jeśli moja wspólnota mieszkaniowa zakaże wynajmu? O: Jeśli wspólnota przegłosowała i wpisała do statutu (estatutos) zakaz wynajmu turystycznego, nie możesz legalnie uzyskać licencji VUT, nawet jeśli miasto (ratusz) na to pozwala.

P: Czy muszę rejestrować gości na policji, jeśli wynajmuję tylko przez Airbnb? O: Tak. Obowiązek meldowania gości w systemie SES.Hospedajes w ciągu 24 godzin od przyjazdu jest bezwzględny i niezależny od platformy rezerwacyjnej.

P: Słyszałem o "numerze RNA". Co to jest? O: "RNA" to prawdopodobnie potoczne lub błędne określenie na NRA (Número de Registro de Alquiler), czyli nowy numer z Państwowego Rejestru Mieszkań (Krok 3).

Proces legalizacji najmu krótkoterminowego na Costa Blanca stał się obecnie wieloetapowy i wyjątkowo złożony. Błąd na którymkolwiek z etapów — od weryfikacji statutu wspólnoty po rejestrację w krajowym systemie NRA — może skutkować dotkliwymi karami finansowymi, a nawet zakazem prowadzenia działalności.

Ostatnie moratoria w najbardziej popularnych miastach oraz wprowadzenie nowego, ogólnokrajowego rejestru NRA jasno pokazują, że hiszpańskie władze konsekwentnie zaostrzają kontrolę nad rynkiem najmu krótkoterminowego. Działanie „na własną rękę”, bez znajomości lokalnych przepisów, staje się coraz bardziej ryzykowne.

Dlatego warto zaufać profesjonalistom.
Tripinvest ES to zespół ekspertów, który od lat wspiera klientów w bezpiecznym i świadomym zakupie nieruchomości na Costa Blanca oraz w prawidłowym przygotowaniu ich do potencjalnego wynajmu zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Współpracując z renomowaną kancelarią Sun Lawyers oraz naszymi partnerami z Welcomley, łączymy naszych klientów z zaufanymi ekspertami, którzy zajmują się pełnym doradztwem prawnym i organizacyjnym — od weryfikacji statusu prawnego nieruchomości po kompleksową obsługę procesu rejestracji VUT i NRA, jeśli właściciel zdecyduje się w przyszłości na wynajem krótkoterminowy.

Nie trać czasu ani pieniędzy na domysły — działaj z nami świadomie i bezpiecznie.

👉 Skontaktuj się z zespołem Tripinvest ES już dziś, aby umówić się na bezpłatną konsultację.