Zakup nieruchomości w Hiszpanii 2026: rynek wtórny czy pierwotny? (Costa Blanca)

Kupno nieruchomości w Hiszpanii w 2026 roku to dla wielu Polaków plan na życie w słońcu albo inwestycja pod wynajem. Najczęściej wybór sprowadza się do jednej decyzji: rynek wtórny czy pierwotny?

Jeśli interesuje Cię Costa Blanca - Region Alicante w Komunidadzie Walencjana, warto oprzeć się nie tylko na opiniach, ale i na liczbach. Ten region jest jednym z najaktywniejszych w całej Hiszpanii, a rynek pokazuje jasno, co kupujący wybierają najczęściej i dlaczego.

Z perspektywy kupującego Costa Blanca ważne jest jedno: Comunidad Valenciana jest w top 3 Hiszpanii pod względem liczby transakcji, więc popyt i dynamika rynku są realne, a nie „marketingowe”.

1) Liczba transakcji: 27 114 w 4. kwartale 2025
To pokazuje skalę rynku w regionie, w którym leży Costa Blanca.

2) Średnia cena w regionie: 1 919 €/m² (4T 2025)
W ujęciu kwartalnym ceny w regionie rosły (wg ERI).

3) Rynek wtórny dominuje: 83,16% wszystkich transakcji
To ważne: większość zakupów w regionie to nieruchomości używane.

4) Prowincja Alicante (serce Costa Blanca) jest najdroższa: 2 181 €/m²
I ma bardzo wysoki udział zakupów przez obcokrajowców: 42,91%. To jedna z przyczyn, dlaczego ceny w Alicante potrafią trzymać się mocno nawet przy wahaniach nastrojów na rynku.

5) Pierwotny vs wtórny: różnica cen za m²
Z danych, które podałeś z ERI 4T 2025 wynika, że średnio:

wtórny: 1 815 €/m²

pierwotny: 2 415 €/m²
czyli nowe jest ok. 33% droższe za m² w regionie.

Rynek pierwotny (nowe budownictwo) wygrywa, jeśli chcesz nowoczesności, udogodnień i minimum remontów na start.

Rynek wtórny (używane) wygrywa, jeśli chcesz lepszej lokalizacji, większej negocjacji, szybkiego odbioru lub potencjału remontowego.

Na Costa Blanca to ma szczególne znaczenie, bo dobra lokalizacja (blisko plaży, infrastruktury, wynajmu) często jest łatwiejsza do znalezienia właśnie na wtórnym.

Zalety pierwotnego - Kliknij aby zobaczyć ofertę ze zdjęcia.

Nowoczesny standard
Nowe inwestycje to zwykle lepsza izolacja, nowe instalacje, nowoczesne części wspólne.

Udogodnienia osiedla
Baseny, ogrody, siłownie, garaże — pod wynajem potrafi to robić różnicę.

Mniej niespodzianek technicznych
Mniejsze ryzyko natychmiastowych napraw.

Wady pierwotnego

Wyższa cena za m²

W regionie Walencji nowe bywa średnio zauważalnie droższe niż wtórne (wg ERI 4T 2025).

Proces bywa dłuższy
Jeśli kupujesz „w budowie”, dochodzi etapowanie płatności i terminy.

Zalety wtórnego - Kliknij aby zobaczyć ofertę ze zdjęcia.

Nowoczesny standard
Nowe inwestycje to zwykle lepsza izolacja, nowe instalacje, świeże części wspólne, nowoczesne windy i często garaże podziemne. Dla wielu kupujących oznacza to mniej stresu na starcie i mniejsze ryzyko, że zaraz po zakupie pojawią się kosztowne naprawy.

Udogodnienia osiedla, które podnoszą wartość wynajmu
Baseny, ogrody, siłownie, strefy relaksu, parking — na Costa Blanca to często realnie wpływa na atrakcyjność nieruchomości pod wynajem i komfort życia na co dzień.

Mniej niespodzianek technicznych
W porównaniu do rynku wtórnego, ryzyko natychmiastowych “ukrytych usterek” jest zwykle mniejsze, bo instalacje i elementy budowlane są nowe.

Lepsza cena przy zakupie na wczesnym etapie (tzw. “dziura w ziemi”)
Jeśli kupujesz na bardzo wczesnym etapie projektu, często możesz liczyć na niższą cenę niż w późniejszych fazach budowy, kiedy inwestycja jest już bardziej zaawansowana, a popyt rośnie. To jeden z powodów, dla których część klientów traktuje rynek pierwotny jako sposób na “wejście wcześniej” i skorzystanie z lepszych warunków.

Standard deweloperski w Hiszpanii bywa bardziej “gotowy” niż w Polsce
To ważne, bo wielu kupujących zakłada polskie realia, a potem jest zaskoczonych na plus. W Hiszpanii często w cenie masz już m.in. płytki, wykończone łazienki i mieszkanie jest “prawie gotowe” do wejścia. Dość często pojawiają się też promocje, gdzie deweloper dorzuca sprzęt AGD, a czasem nawet meble i kompletne wyposażenie, co w praktyce oznacza mieszkanie pod klucz (zależnie od inwestycji i aktualnej oferty).

Wady rynku pierwotnego

Wyższa cena za m²
W regionie Walencji nowe bywa średnio zauważalnie droższe niż wtórne (wg ERI 4T 2025), co w praktyce oznacza wyższy koszt wejścia, szczególnie przy topowych lokalizacjach.

Ryzyko zakupu “dziury w ziemi” i długi czas oczekiwania
Największy minus zakupu na bardzo wczesnym etapie jest prosty: na początku tak naprawdę “jeszcze nic nie stoi”. Oznacza to, że kupujesz projekt i harmonogram, a na odbiór możesz czekać wiele miesięcy (czasem dłużej, jeśli pojawią się przesunięcia).

Możliwe opóźnienia, jak w większości projektów budowlanych
Nawet przy solidnych deweloperach zdarzają się przesunięcia terminów z powodów logistycznych, formalnych lub wykonawczych. Dlatego kupując pierwotny, warto mieć w głowie margines czasowy i nie planować wszystkiego “na styk”.

(W Tripinvest ES współpracujemy wyłącznie z deweloperami, którzy posiadają wymagane zabezpieczenia, w tym gwarancje bankowe.)

W Hiszpanii przy zakupie nieruchomości warto myśleć kategorią budżetu „all-in”, czyli całkowitego kosztu transakcji, a nie tylko ceny z ogłoszenia. Dobra wiadomość jest taka, że na rynku pierwotnym i wtórnym finalny koszt procentowo bywa bardzo podobny — różni się głównie rodzaj podatku, a nie sama skala wydatku.

Ile realnie trzeba doliczyć w 2026?

W uproszczeniu najczęściej wygląda to tak:

1) Podatek: ok. 10%

Rynek pierwotny (nowe): zwykle VAT (IVA) ok. 10%

Rynek wtórny (używane): zwykle ITP ok. 10%

Czyli niezależnie od tego, czy kupujesz nowe czy używane, podatkowo często wychodzi podobnie — tylko podatek ma inną nazwę.

2) Koszty dodatkowe: zwykle ok. 3–4%
Do tego trzeba doliczyć koszty transakcyjne i obsługę procesu, najczęściej:

-prawnik (obsługa prawna, weryfikacja dokumentów, umowy)

-notariusz

-rejestr nieruchomości

-tłumaczenia / pełnomocnictwa (jeśli kupujesz zdalnie)

Warto też pamiętać o kosztach organizacyjnych, które pojawiają się przy większości zakupów, np.:

wyrobienie numeru NIE (niezbędne do transakcji i wielu formalności)

otwarcie konta bankowego w Hiszpanii (często potrzebne do rozliczeń, opłat stałych i podatków)

Numer NIE opisaliśmy szczegółowo w osobnym poradniku — możesz go przeczytać tutaj: [Klik].

W praktyce oznacza to, że w 2026 bezpieczny budżet „all-in” często zamyka się w okolicach:

cena nieruchomości + 10% podatku + 3–4% kosztów dodatkowych (plus ewentualne koszty NIE i konta bankowego).

Dlaczego więc ludzie czują, że wtórny „kosztuje więcej”?

Nie dlatego, że podatek jest wyższy — tylko dlatego, że na rynku wtórnym łatwiej o wydatki niespodziewane, których nie widać na zdjęciach i ogłoszeniu. 

Najczęstsze przykłady:

-modernizacja instalacji, klimatyzacji, bojlera

-odświeżenie lub remont (łazienka, kuchnia, podłogi)

-wymiana okien, uszczelnienia, problemy z wilgocią

-ulepszenia „pod wynajem” (meble, wyposażenie, kosmetyka)

Krótko: nowe kupujesz bardziej przewidywalnie, a używane może wymagać dodatkowych inwestycji, bo nigdy nie masz 100% pewności, co wyjdzie po odbiorze.

Jak ograniczyć ryzyko na rynku wtórnym?

Jeśli kupujesz z drugiej ręki, warto rozważyć dodatkową weryfikację techniczną. 

Wiele osób decyduje się na: inspekcję architekta albo

sprawdzenie nieruchomości przez budowlańca/fachowca

To dodatkowy koszt, ale często daje spokój i pomaga uniknąć sytuacji, w której remont „zjada” budżet.

-pierwotny miał mocniejszy skok kwartalny (+8,0%)

-wtórny rósł wolniej kwartalnie (+3,8%)

Ale rocznie:

-wtórny rósł szybciej (+11,2%)

-pierwotny wolniej (+8,8%)

Interpretacja dla kupującego:

-jeśli chcesz „spokoju” i jakości, pierwotny bywa sensowny, ale droższy za m²

-jeśli liczysz na lepszą lokalizację i wzrost w dłuższym czasie, wtórny często wygrywa, ale wymaga większej kontroli dokumentów

• -Ustal cel: własne mieszkanie czy inwestycja pod wynajem
• -Wybierz lokalizacje (dzielnice/miasta), nie tylko „Costa Blanca”
• -Zrób budżet all-in, nie tylko cenę z ogłoszenia
• -Wtórny: sprawdź dokumenty i nota simple przed rezerwacją
• -Pierwotny: sprawdź standard, terminy, co jest w cenie i harmonogram płatności
• -Jeśli kupujesz w regionie Alicante, pamiętaj o dużym udziale kupujących zagranicznych — konkurencja o dobre nieruchomości jest realna

Czy w 2026 lepiej kupić nowe czy używane mieszkanie na Costa Blanca?

To zależy od celu. Pierwotny daje standard i udogodnienia, wtórny częściej daje lepszą lokalizację i większą negocjację. W regionie Walencji większość transakcji to rynek wtórny.

Jakie są najważniejsze ryzyka przy zakupie na rynku wtórnym w Hiszpanii?

Głównie weryfikacja prawna i dokumenty (w tym nota simple) oraz stan techniczny.

Czy podatki są inne przy pierwotnym i wtórnym?

Tak, zwykle różni się typ podatku (np. ITP vs VAT/AJD) i stawki zależą od regionu.

Na koniec najważniejsze: nie ma jednej „najlepszej” opcji dla wszystkich. W 2026 roku wybór między rynkiem wtórnym a pierwotnym w Hiszpanii (Costa Blanca) zależy głównie od Twojego celu i preferencji.

Jeśli chcesz nowoczesny standard, udogodnienia osiedla, minimum remontów i przewidywalność, często lepszym wyborem będzie rynek pierwotny. Jeżeli natomiast liczy się dla Ciebie lokalizacja, klimat starszej hiszpańskiej zabudowy, większa negocjacja ceny i szybka wprowadzka, bardzo często wygrywa rynek wtórny. W praktyce to również wybór stylu życia: stary hiszpański klimat vs nowe budownictwo.

Jak możemy Ci pomóc w Tripinvest ES

W Tripinvest ES przeprowadzimy Cię przez cały proces zakupu bezpiecznie i krok po kroku jako licencjonowane biuro nieruchomości. Pomagamy na każdym etapie: od dopasowania ofert i selekcji lokalizacji, przez rezerwację i kompletowanie dokumentów, aż po finalizację u notariusza. Łączymy Cię też z zaufanymi prawnikami, żeby cały zakup był przejrzysty i spokojny.

(Współpracujemy wyłącznie z deweloperami, którzy posiadają gwarancje bankowe.)

Napisz do nas, czego szukasz: budżet, liczba sypialni, preferowana lokalizacja/miasto, dystans do morza i czy celujesz w wynajem czy własne miejsce do życia. Odeślemy Ci dopasowane oferty i doradzimy, czy dla Twojego celu lepszy będzie rynek wtórny czy pierwotny.

Skontaktuj się z Nami 

Zobacz Nieruchomości